美国抵押贷款探秘

想买房吗？您在银行里是否有足够的现金？一般人或许都没有。因此我们只好去找银行和抵押贷款机构借钱买房。如果没有银行或抵押借款机构愿意借钱给我们买房，那会怎么样？那样的话，房屋租赁市场肯定会火爆！

本文将探讨抵押贷款怎样帮助一般人拥有房产。其中会说明一些经常听到却又不甚明白的术语，如“委托付款”和“分期偿付”，查看您所支付的各项费用，最终算出贷款的真实成本。您可能会惊讶的发现自己在郊区的那栋普通房子竟然要花这么多钱。

什么是抵押贷款？

在《韦氏字典》中，抵押意思是“将财产抵押给债权人，作为偿还债务的保证。”简单的说，它就是一个法律合同，规定您如果不偿还贷款，包括所有费用和利息，则放贷机构有权没收您的房产。

在遵循“所有权理论”的州，债务完全清偿之前将由放贷机构持有房子的所有权；如果您不能还款，放贷方会卖掉房子以收回贷款。在遵循“质押权理论”的各州，受抵押人拥有您的财产的质押权；如果您不履行抵押责任，他们可以取消上述质押权的赎回权并卖掉您的财产。

首付款是为减少贷款金额而在付款前期一次性支付的一笔款项。首付额由您自己决定，甚至可以只支付购买总价的3%至5%。首付额越多，贷款金额就越小，每月还款额也就越少。

抵押贷款的还款额包括：

• 本金——这是您在支付首付款后，向放贷人借款的总金额，也就是贷款金额。

• 利息——这是放贷机构依照贷款所收的费用，是借款总额的某一百分比。

• 税——支付财产税的资金通常存入委托付款帐户，也就是说在到期或符合支付条件前，这笔资金由第三方保管。部分财产税并入您的月还款，并由委托付款帐户暂为保管至缴税期限。

• 保险——申请贷款时，有几种保险可供选择。您可以参加灾害保险来防范火灾、暴雨、盗窃等引起的损失。如果您的房子处在洪水多发地带，而您在申请联邦保险贷款时，就必须参加洪水保险。您必须支付个人抵押贷款保险（PMI），除非您至少拥有房产净值的20%。该保费有时可能会很高，因此您在缴纳首付款时还是尽可能多付一些。（房产净值指您已经支付的那部分房价。）

抵押贷款偿还金额的这些部分总称为PITI。此外还需支付过户费。我们会在本文的后半部分仔细讨论。

抵押贷款通常是以逐次偿付方式逐渐减低待偿本金。这称为­分期偿付。还款中用于支付利息的金额要比偿还本金的高得多，至少前几年是这样。

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这些还款经过精确计算和时间安排，以便使您在一定时间内还清贷款。